21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道

12月6日，中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。

住房問題關(guān)乎發(fā)展，也關(guān)乎民生。6日召開的中央政治局會(huì)議明確，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

與之前相比，本次政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表述相對(duì)溫和。中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，會(huì)議表述的轉(zhuǎn)變釋放了更加積極的政策信號(hào)，但政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生急轉(zhuǎn)彎式的改變，可能會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行微調(diào)。

中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房所所長(zhǎng)盧華翔認(rèn)為“房住不炒”是中央長(zhǎng)期堅(jiān)持的一個(gè)總體導(dǎo)向和要求，部分關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控將全面放松的觀點(diǎn)系誤讀。

保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)在哪里？

本次政治局會(huì)議再提住房保障，明確要推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

王業(yè)強(qiáng)指出，目前我國(guó)房地產(chǎn)體系包括住房市場(chǎng)體系和住房保障體系兩部分內(nèi)容，住房的“保民生”功能越發(fā)顯著，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)是住房制度改革的方向，也是國(guó)家住房政策的重點(diǎn)，而保障性住房建設(shè)政策的重要著力點(diǎn)即為保障性租賃住房。

住房問題關(guān)系民生福祉，近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都對(duì)住房保障工作進(jìn)行部署。如2017年明確要建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度；2018年提出要完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，2019提出要加大城市困難群眾住房保障工作，2020年明確要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。

今年6月24日，《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》發(fā)布，強(qiáng)調(diào)要突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。該文件首次明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，將公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房確定為我國(guó)住房保障體系的三大內(nèi)容。

王業(yè)強(qiáng)表示，公租房由政府出資建設(shè)，申請(qǐng)限制條件多，兼顧人群少，而具備產(chǎn)權(quán)保障的共有產(chǎn)權(quán)房推廣壓力相對(duì)較大。相較而言，保障性租賃住房需要多主體投資，多渠道供給，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，適用范圍廣，推廣動(dòng)力大，能更好解決新市民、青年人等城市“夾心層”住房難題。

7月加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議進(jìn)一步提出，要將發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，解決好大城市的住房突出問題。

截至目前，上廣深杭等十余個(gè)城市出臺(tái)了“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)的具體要求和實(shí)踐方案。

盧華翔向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，預(yù)計(jì)明后年推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)的工作重點(diǎn)為落地實(shí)施，后期也可能會(huì)一些政策跟進(jìn)。

王業(yè)強(qiáng)則認(rèn)為，明年更多城市會(huì)結(jié)合本地實(shí)際差異化推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，另外，也可能會(huì)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)保障性租賃住房政策和制度進(jìn)行完善。

住房需求是否合理的界限在哪里？

本次政治局會(huì)議明確要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求。

盧華翔認(rèn)為這是本次會(huì)議的一個(gè)亮點(diǎn)。在盧華翔看來，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者合理‘自住’住房需求”的提法更加準(zhǔn)確，現(xiàn)階段首套住房、改善性住房、養(yǎng)老住房等都應(yīng)屬于合理的住房需求范疇。

“在國(guó)家層面對(duì)購房者合理自住住房需求進(jìn)行合理政策支持，也符合‘十四五’期間提升住房居住品質(zhì)，滿足人民美好居住需要等政策導(dǎo)向。” 盧華翔說。

盧華翔認(rèn)為，合理的住房需求的內(nèi)涵和標(biāo)準(zhǔn)處于動(dòng)態(tài)變化之中，目前對(duì)住房需求“合理”與否并未有明確標(biāo)準(zhǔn)。未來在實(shí)施操作過程中，各城市可能會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況確定不同的標(biāo)準(zhǔn)。

王業(yè)強(qiáng)則表示，提出支持“合理的住房需求”是為了與“投機(jī)炒房”相區(qū)別，也期待后續(xù)在政策上有具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)推出，比如對(duì)面積、套數(shù)（尤其是套數(shù)）進(jìn)行規(guī)定，并將貸款比例、貸款利率與之掛鉤。

本次政治局會(huì)議還提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

在盧華翔看來，“平穩(wěn)健康發(fā)展”一直是中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的要求，“這個(gè)方向應(yīng)該是不會(huì)有變化的”。

王業(yè)強(qiáng)則認(rèn)為房地產(chǎn)政策的提出要符合實(shí)際，目前房地產(chǎn)整體處于低谷時(shí)期，行業(yè)壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大，在這樣的背景下提“平穩(wěn)”有些不合時(shí)宜。

王業(yè)強(qiáng)指出，本次會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，釋放了一種更加積極的政策信號(hào)。后續(xù)地方政府可能會(huì)因城施策適度對(duì)落戶、稅收等政策進(jìn)行微調(diào)，“如果市場(chǎng)好，調(diào)控可能會(huì)相對(duì)緊一點(diǎn)，反之則相對(duì)寬松一點(diǎn)”。

“良性循環(huán)”是一個(gè)比較新的提法。從房地產(chǎn)行業(yè)角度來看，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本次會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)“良性循環(huán)”的表述，意味著現(xiàn)在房地產(chǎn)循環(huán)可能不暢，包括供地循環(huán)、開發(fā)建設(shè)循環(huán)、新房循環(huán)、二手房循環(huán)在內(nèi)，房地產(chǎn)鏈條循環(huán)不暢通，導(dǎo)致房地產(chǎn)下行明顯，拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

基于此，李宇嘉指出，政策開始從整個(gè)循環(huán)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行疏通，包括調(diào)整土地出讓的政策，降低拿地門檻，增加開發(fā)貸款投放力度，重啟并購貸款，降低二手房交易成本。其中最重要的是增加資金潤(rùn)滑劑對(duì)循環(huán)鏈條的疏通。

王業(yè)強(qiáng)指出與過去限制房地產(chǎn)為主的政策相比，這次“良性循環(huán)”提法中蘊(yùn)藏更積極的含義。“過去房地產(chǎn)投資炒作和金融化比較嚴(yán)重，是一個(gè)單向的循環(huán)，亦即資金單向流動(dòng)，未與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和雙循環(huán)格局形成良性互動(dòng)。”

盧華翔認(rèn)為，良性循環(huán)應(yīng)該包括促進(jìn)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及房地產(chǎn)如何在國(guó)家雙循環(huán)格局中發(fā)揮更好的支撐作用兩個(gè)重點(diǎn)。

李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，具體而言，明年在促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展和良性循環(huán)方面，可能會(huì)有一些政策推出，如按揭貸款政策和開發(fā)貸的正常化，加強(qiáng)監(jiān)管預(yù)售資金的同時(shí)優(yōu)化使用，增加對(duì)保障性租賃住房的支持。