南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán) 記者 徐倩宜 北京報(bào)道
近期深圳首個住宅盤推出了“0首付”購三房的營銷活動，但隨即被房管部門叫停。其中所謂的“0首付”，實(shí)際就是首付分期。
據(jù)悉，樓盤“0”首付的具體操作方式是：首先由購房者先交定金10萬元給開發(fā)商，然后第三方借給購房者最高100萬元作為首付款。
客戶收到款需要先還10萬元，購房者再通過五年分期把“首付”還清。相當(dāng)于首期款只需要付20萬。
北京周泰律師事務(wù)所高級律師王若琳表示，所謂的“0首付”對開發(fā)商來說也可以理解為變相融資。這個操作對首付款和房價(jià)都沒有任何優(yōu)惠，僅僅加入了第三方這個杠桿，以非法的手段提前套取了銀行貸款。對購房者而言可以早日買房，對開發(fā)商而言可以早日獲得購房款。
但此舉違反了我國的住房信貸政策，放大了購房杠桿，在首付款及房貸的雙重還款壓力下，購房者未來可能出現(xiàn)逾期還款或斷供，增大了金融風(fēng)險(xiǎn)。
北京市金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人律師戴金花也表示，根據(jù)《規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》規(guī)定，國家嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，嚴(yán)禁個人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購房。
記者在裁判文書網(wǎng)中還搜到一起房地產(chǎn)開發(fā)商自己借錢給購房者付首期，雙方簽訂的借款協(xié)議被判決無效的案件。
2018年1月24日，袁某因購房需求，到某地產(chǎn)公司開發(fā)的一個國際城項(xiàng)目看房。袁某對房屋很滿意，在當(dāng)天就簽訂《房屋認(rèn)購書》，定了一間建筑面積72平方米，總價(jià)50萬元的房子。使用購房優(yōu)惠后，總房款為47萬元。
值得注意的是，47萬的房子，首付款9萬多，袁某與房地產(chǎn)公司約定，這筆錢由房地產(chǎn)公司墊付。
2018年1月25日，袁某與房地產(chǎn)公司簽訂《借款協(xié)議》，約定，房屋首付款總金額為99868元，袁某首付款支付3868元，剩余首付款96000元由房地產(chǎn)公司出借給袁某。
還款時(shí)間從2018到2021年間，袁某分四期償還借款。
借款協(xié)議中還約定，袁某如果在約定期限內(nèi)償還全部借款，就不用支付利息；逾期不超過30天，袁某按欠款支付千分之五的違約金；逾期超過30天，袁某所購房屋歸房地產(chǎn)公司所有。
交付房屋后的兩年間，袁某一直如期償還借款。但在第三年袁某卻拒絕償還貸款。
判決書中顯示袁某拒接還款的直接原因是——房屋的質(zhì)量問題。
袁某稱，交付的房屋墻體存在多處墻體嚴(yán)重裂縫，質(zhì)量問題從房屋交付后的三年多時(shí)間里一直沒能解決處理，袁某還表示，如果解決房屋質(zhì)量問題，自己就會還款。
法院認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》中嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款的規(guī)定，雙方簽訂的《借款協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，并判決袁某給付房地產(chǎn)公司剩余購房首付借款及違約金。
戴金花表示，我們國家的房地產(chǎn)政策是“房住不炒，持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序”。而“0首付”、為購房人墊付首付款等行為容易助長炒房行為，不利于樓市的長期穩(wěn)定。
王若琳強(qiáng)調(diào)，為購房人墊付首付款的行為，不僅破壞金融監(jiān)管秩序、增大金融風(fēng)險(xiǎn)，而且因合同瑕疵可能引發(fā)相關(guān)責(zé)任。一方面，第三方與購房者簽訂借貸合同，違反了我國的住房信貸政策，相關(guān)協(xié)議效力存在不確定性。一旦發(fā)生爭議，各方的權(quán)益未必能夠得到足夠保障。
另一方面，購房者與銀行簽訂了按揭貸款合同，購房者如存在違法獲取按揭貸款的行為，可能需要向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。
