21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道 廣州市中心的知名城中村石牌村改造有望加快進(jìn)度。

據(jù)“廣州人大”公眾號(hào)發(fā)布消息，廣州市人大常委會(huì)主任王衍詩到天河區(qū)銀河村、石牌村調(diào)研督導(dǎo)改造提升工作時(shí)表示，天河區(qū)經(jīng)過深入調(diào)研論證形成的關(guān)于銀河村、石牌村拆整結(jié)合的改造提升工作思路總體可行，要盡快形成具體工作方案，盡早付諸行動(dòng)。

時(shí)隔多年，石牌村這座拆遷難度較大的城中村終于傳出新的動(dòng)向。石牌村舊改被提上日程，也意味著廣州城市更新提速。近期，廣州白云區(qū)三元里、蕭崗村等城中村也頻傳進(jìn)展，廣州城市更新全面推進(jìn)。

全面提速

廣州舊改項(xiàng)目加速推進(jìn)的大背景是，住建部正在推動(dòng)城市更新的高質(zhì)量發(fā)展。

廣州在今年首次發(fā)布的住房發(fā)展年度計(jì)劃中明確，廣州今年加力實(shí)施城中村改造和城市更新，完善城市更新政策和工作機(jī)制，實(shí)施“依法征收、凈地出讓”的改造新模式，羅沖圍等四大片區(qū)取得突破性進(jìn)展，加快推進(jìn)11個(gè)示范項(xiàng)目建設(shè)。

此外，廣州還積極謀劃在城中村改造項(xiàng)目中落實(shí)貨幣化安置政策，加快制定使用城中村改造專項(xiàng)借款購買存量商品房作為安置房的工作方案和工作指引，打通實(shí)施路徑。 

石牌村此次重提城中村改造，其思路與之前相比更為可行。石牌村采取的是拆整結(jié)合的思路，據(jù)廣州廣播電視臺(tái)發(fā)布的數(shù)據(jù)，石牌村將采取“串店成環(huán)、連片成面”的方式逐步改造，先行拆除的總量約11.1萬平方米，其中住宅面積約9.6萬平方米，共323棟，集體物業(yè)約1.5萬平方米，共29棟。

正是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的分散，所以石牌村的改造本身具有相當(dāng)?shù)碾y度。

實(shí)際上，不僅是石牌村，廣州城市更新整體上的推進(jìn)速度均在加快。4月7日，已經(jīng)停滯十多年的三元里村舊改也邁出關(guān)鍵一步。白云區(qū)組織成立13個(gè)征收工作組進(jìn)駐三元里村開展征拆工作，已有被征收居民主動(dòng)前往各工作組了解征收補(bǔ)償安置方案并簽署《征收補(bǔ)償作價(jià)確認(rèn)表》。

三元里村舊改采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等形式。貨幣補(bǔ)償方面，在疊加征收獎(jiǎng)勵(lì)、棄產(chǎn)補(bǔ)助及搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)等附加獎(jiǎng)勵(lì)的情況下，綜合最高補(bǔ)償單價(jià)可分別達(dá)3.78萬元/平方米和2.388萬元/平方米。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換方面，權(quán)屬人可選擇按照被征收房屋套內(nèi)面積1:1置換復(fù)建房屋，同時(shí)給予5000元。若想置換更大面積，簽約前3個(gè)月內(nèi)，超10平方米以內(nèi)部分按市場(chǎng)價(jià)70%購買，10平方米以上按評(píng)估價(jià)100%購買。此外，還將給予每戶5000元×2次的搬遷費(fèi)，臨遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則以40元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，首期一次性支付十二個(gè)月，直至復(fù)建房通知收樓后三個(gè)月。

4月14日，廣東省投資和信用中心也發(fā)布了廣州市白云區(qū)蕭崗村城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)安置地塊招標(biāo)計(jì)劃，預(yù)計(jì)發(fā)包價(jià)格為19億元。這意味著蕭崗村的改造也在有條不紊地推進(jìn)中，在此之前蕭崗村城市更新項(xiàng)目已經(jīng)停滯10余年。

突圍在即

廣州城中村的改造，關(guān)乎城市界面以及居住環(huán)境的提升。作為城中村眾多的城市，城中村改造是重要的課題。

實(shí)際上，在房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)之時(shí)，眾多企業(yè)均有意愿參與到廣州的城市更新項(xiàng)目中，目前這類項(xiàng)目多數(shù)由當(dāng)?shù)貒蠖档祝儆僧?dāng)?shù)貒髮ふ液献鞣铰?lián)合開發(fā)。

與之前相比，現(xiàn)在的城市更新更著重漸進(jìn)式的持續(xù)更新，而非大規(guī)模的拆改重建，這也為地方政府和參與企業(yè)提出了新的要求，相應(yīng)的機(jī)制也應(yīng)該跟上腳步。

此前，廣州曾有部分房企因自身資金原因退出城市更新項(xiàng)目，但同時(shí)也表示城市更新的資金周轉(zhuǎn)速度較慢在一定程度上也影響其資金鏈。這是客觀存在的問題，也是當(dāng)城市更新速度放慢后，各方亟待突破的關(guān)鍵點(diǎn)。

一家深度參與廣州城市更新項(xiàng)目的房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“廣州的城市更新項(xiàng)目對(duì)房企的資金量要求很高，光保證金一個(gè)項(xiàng)目可能高達(dá)十幾億元。如果能夠小規(guī)模慢慢推進(jìn)，這對(duì)企業(yè)的資金門檻要求相應(yīng)降低，推進(jìn)的可控性也更強(qiáng)，才會(huì)有更多的主體愿意參與到城市更新項(xiàng)目中來，做到風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，收益共享。”

同濟(jì)大學(xué)教授、上海市城市更新專家委員會(huì)副主任伍江表示，應(yīng)盡快建立起適應(yīng)于城市更新要求的市場(chǎng)機(jī)制，在更大范圍和更長周期尋求投資回報(bào)平衡，探索跨地塊、跨項(xiàng)目、跨地域、跨時(shí)間、跨領(lǐng)域的利益統(tǒng)籌機(jī)制。

伍江強(qiáng)調(diào)，應(yīng)探索自上而下和自下而上相結(jié)合的更新機(jī)制，鼓勵(lì)民間資本投入，建立多元化的保護(hù)和更新基金及其投資回報(bào)環(huán)境。探索城市自主更新路徑，改變?cè)信f城改造政府或開發(fā)商單一開發(fā)主體模式，鼓勵(lì)包括市民個(gè)人在內(nèi)的多元化開發(fā)主體參與城市更新。