尹中立（國務院參事，中國社會科學院金融所研究員）

近日，中央政治局會議強調，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

會議關于房地產市場的論述，不僅看到了第一季度我國房地產市場出現的積極的變化，也充分估計到房地產止跌回穩的基礎還不牢固的現實，并提出了針對性的措施。

房地產市場出現的積極變化：自2024年9月份以來，為了實現“穩樓市”目標，有關部門開啟了一攬子貨幣政策工具。2024年9月份人民銀行除了啟動傳統的貨幣政策工具（降準、降息）外，還創設了新的貨幣政策工具（設立保障房再貸款機制）。這些貨幣政策工具為穩定市場預期起到了積極作用，樓市交易明顯活躍。根據國土資源部的數據，2025年一季度全國一、二手房成交總量達到383萬套，同比增長10%。從房地產市場的交易量看，止跌企穩的目標已初步實現。

在房地產市場總體向好的背景下，我們需要關注市場的結構性變化，這些結構性變化一定程度反映了當前房地產市場存在的內在矛盾。主要表現在以下幾個方面：

其一，不同城市之間房地產市場出現明顯分化。核心城市和核心地帶的住宅成交占比增加。一線城市的交易活躍度增加幅度最大，二線城市次之，三線城市的交易活躍度增加幅度較小。

城市之間房地產市場的分化，和多年來土地資源與人口資源的錯配有密切關系。在過去的20多年里，隨著工業化和城市化的推進，我國城市的就業人口快速向大城市集中，但我國的土地供給指標并沒有根據人口的流動趨勢而進行相應調整，導致少數大城市的土地供求關系持續緊張，而大多數中小城市出現了土地供給大于需求的局面。在房價上行周期，中小城市土地的供需矛盾被房地產投機氣氛所掩蓋，隨著房地產市場拐點的出現，中小城市的住房供大于求的矛盾日益凸顯。主要表現為商品房空置率居高不下，房價和租金收益率持續大幅度下跌，新房庫存高企、去化周期長。

在調研中發現，同一個城市的核心區域的交易量回升幅度明顯高于非核心區域。核心區域的成交占比提高無疑會拉高平均房價，部分城市的房價回升主要原因是二手房成交結構出現變化，如果簡單地認為房價的回升是房地產市場出現觸底反彈的信號，可能形成誤判。以深圳為例，2024年10月份之后，深圳的二手房價出現連續5個月環比上升，備受市場關注。從調研中我們了解到，導致深圳二手房價上漲的主要原因是成交結構出現變化，即核心區域的高價房的成交占比增加所致。2024年、2025年第一季度單套總價400萬元以下的住房占比從56.1%下降至53.4%，但400萬~600萬元的房子占比從22.6%提高到24.6%，單價600萬元以上二手房的占比從21.3%提高到22%。從二手房成交價格看，價格低的二手房成交占比降低，而價格高的二手住宅成交占比提高，2025年第一季度成交價小于4萬元/平方米的住宅占比為32.2%，比2024年降低1.2個百分點，單價為4萬~5萬元/平方米的住宅占比提高0.7個百分點，單價5萬~6萬元/平方米的住宅占比提高0.9個百分點，單價高于9萬元/平方米的住宅占比提高1.4個百分點。

其二，二手房成交占比上升，新房成交占比相對降低。根據國土資源部公布的數據，一季度辦理新建商品房轉移登記238.7萬件，同比減少12.1%；辦理存量商品房轉移登記164.6萬件，同比增長34.7%。二手房的成交增速超過新房是最近三年的新現象，主要原因是部分房地產開發企業出現債務風險之后，購買期房的風險增加，部分剛需購房者選擇購買二手房而放棄購買新房。由此可見，部分房地產商的債務風險對購房者的決策影響相當大，要實現房地產市場的止跌回穩，首先需要化解房地產開發企業的債務風險。

“帶押過戶”制度的實施在一定程度上刺激了二手房交易的活躍?！皫а哼^戶”允許未結清貸款的房產直接過戶，降低交易門檻和資金成本，可有效激活置換需求，促進二手房流通，并結合以舊換新等稅費減免、購房補助等政策優惠，進一步釋放改善型需求。2025年一季度，全國新辦理不動產“帶押過戶”7.1萬件，涉及金額717億元。2025年初“帶押過戶”月均辦理量增長163%，辦理金額增長68%。

其三，住宅市場與商業物業走勢出現分化。如果說住宅市場初現止跌回穩的態勢，那么寫字樓和商業地產仍需努力。根據中指的數據，2025年一季度，重點城市寫字樓市場延續上年四季度偏弱態勢，租賃需求以續租、搬遷為主，新增需求較為有限。部分城市需求恢復速度不及供應增長速度，空置壓力增加。寫字樓租金延續下跌態勢，根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2025年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.58元/平方米·天，環比下跌0.73%，跌幅較上年四季度擴大0.12個百分點，同比下跌2.1%。

有的城市寫字樓空置率上升與土地資源在不同產業之間的錯配直接相關。一些地方政府為了使土地收益最大化，傾向于控制住宅用地比例，提高工業用地和商業用地占比，導致寫字樓和其他商業地產供大于求。即使是部分一線核心城市同樣存在寫字樓供給嚴重過剩的現象。

房地產市場的結構性分化讓我們看到了體制與機制的深層次問題，要實現房地產市場的止跌回穩，不僅要在刺激需求上做文章（如推進城中村和危舊房改造和存量商品房收購等措施），而且要在改革房地產市場基礎制度上下功夫。