21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道 今年以來，房企拿地投資信心有所回暖，不過僅限于熱點城市與核心板塊。
中國指數研究院數據統計結果顯示，2025年上半年，TOP100企業拿地總額5065.5億元，同比增長33.3%，增幅較上月擴大4.5個百分點。當然，這是在過去一年房企投資基數走低的基礎上統計所得。整體來看，上半年，300城住宅用地成交面積仍在縮量；不過，在核心城市優質地塊供應增加帶動下，300城土地出讓金同比明顯增長。
行業仍處調整期，從今年上半年投資拿地增速所釋放的信號可以看出，房企趨于謹慎的心態與尋求投資機遇的挑戰意愿并存。在行業政策頻發的背景下，房企過往的投資開發模式也正經歷一場前所未有的沖擊與重塑。
央國企仍是拿地主流
中指院數據顯示，當前拿地企業仍以央國企為主體，TOP10拿地企業中有8家為央國企，包括混合所有制企業。部分優質民企亦保持投資力度，濱江集團躋身拿地金額前十，邦泰集團、大華集團等進入前二十。
據21世紀經濟報道記者觀察，央企、國企（含混合所有制企業）拿地有以下兩大趨勢：
首先，在熱點城市大手筆投資、單宗地塊金額高等已成為這些企業拿地的主要特征。比如，保利發展以899億元登頂上半年全國投資拿地榜首，排名第二的綠城在上海、杭州、蘇州、南京等城市進入拿地金額前十，杭州、蘇州兩地位列前三。而中建東孚僅以81.95億元拿了上海一宗地，便成為上半年在上海投資第二大房企，第一仍然是保利發展。
相比之下，濱江、興耀房產、大華集團、嘉和興地產等民企主要聚焦之前深耕的區域補充土儲。
其次，央企、國企加碼核心城市的動作較為頻繁。比如，招商蛇口在京、滬、寧、蓉四城拿地金額均躋身前十，其中南京居首。
值得一提的是，前不久，中海在南京江北新區率先降價去化（消化庫存），以便于投資調倉。剛在南京聯手當地城投拿地的一家房企負責人對21世紀經濟報道表示，通過仔細研判，南京的投資機會也是有的，相比上海、杭州的投資熱度，南京某些區域仍然有置換需求。他認為，“南京房子的居住價值大于資產價值，而部分熱點城市，已經出現資產價值高于居住價值的趨勢。”
土地市場分化
同策研究院數據顯示，今年上半年，土拍市場呈現“縮量價漲”的結構分化特征，全國土地市場1~5月購置費同比下降7.1%。從該機構測算的100個核心城市來看，住宅土地成交1136宗，同比下降10.6%，住宅土地成交金額5223億元，同比增長22.0%。
同策研究院聯席院長宋紅衛指出，土地市場呈現分化特征，來自以下兩大因素的影響：
其一，核心城市新房市場顯現筑底信號，增加房企拿地的信心。其二，國家高品質“好房子”新規范的落地，助力住宅產品迭代升級，產品創新空間大幅提升，舒適度、科技感都有明顯提升，部分贈送面積指標的調整，增加了項目的性價比，這些均能激發改善需求的釋放。不少二線城市去化良好的項目，都是四代宅概念的產品。這些房子最大的特征除了品質外，就是得房率明顯提升。
他認為，房地產市場已經調整四年左右，市場風險進一步出清，品牌房企的化解債務工作推進明顯，逐漸恢復了再投資的能力，頭部房企以及區域深耕的民企拿地積極性提高，但是焦點聚集在核心城市的核心地塊上，這也是成交樓板價上漲的重要原因。
自2024年9月份以來，國家大力救市舉措不斷，給予了樓市信心，今年再度出臺一系列穩定樓市的政策，購房者的信心也在修復。
2025上半年，杭州賣地收入全國第一，北京第二，上海第三。這三座城市成為上半年房企投資焦點。公開信息顯示，6月，北京、上海、杭州等多個城市均拍出高總價地塊。其中，中建二局旗下房地產業務平臺公司中建玖合以75億元摘得北京通州區近年來規模最大的地塊。
從各城市群拿地金額來看，長三角位居四大城市群之首。2025年上半年，長三角TOP10企業拿地金額共計1470億元，位居四大城市群之首，京津冀TOP10企業拿地金額888.0億元，位列第二；中西部TOP10企業拿地金額422.0億元，位居第三。
除了一貫的熱點城市投資思維之外，房企投資拿地選擇的區域也能看出市場分化。
以杭州為例，6月底兩場土拍彰顯了一座城市土地出讓的市場分化。6月24日，杭州出讓臨平區東湖新城和錢塘區的三宗地塊，均底價成交，總價僅為11億余元。拿地以聯合體房企及本地房企為主，知名房企集體“玩消失”。到了6月27日，杭州繼續推出核心區6宗地，包括錢江世紀城、運河新城、未來科技城等，遭遇房企“哄搶”，最終平均溢價率超過30%。甚至連在土拍市場消失了一個多月的濱江集團也重新返場，發力連續拿下蕭山區蜀山單元和錢江新城二期地塊，耗資約43.68億元。
分析人士指出，土地市場分化倒逼房企加深對城市與區域樓市的重新審視與研判。審慎投資之外，以“好房子”標準打造產品已成為行業新趨勢。
錢從哪來？
土地“量縮價漲”，房企拿地的錢從何而來？
在受訪的業內人士看來，受制于杠桿等金融工具的運用，房企拿地資金主要來源于自有資金，即銷售回款。
那么，那些在熱點城市激烈拿地的央企、國企，上半年的銷售業績如何呢？
中指院數據顯示，上半年房企銷售仍在明顯調整，整體呈前高后低態勢。2025年上半年，TOP100房企銷售總額同比下降11.8%，降幅較1~5月擴大1個百分點。其中，一季度銷售額降幅縮小，二季度銷售額降幅擴大。不過，也有部分房企銷售表現較為亮眼，如越秀、建發、華發、象嶼地產等上半年銷售額同比增長10%左右，中國金茂等一些企業增長20%左右，廈門國貿地產、中國中鐵等增長超過了30%。
宋紅衛認為，房企銷售增長也得益于豪宅產品的熱銷，稀缺性的豪宅產品具有穿越周期、較好保值的功能，部分高凈值家庭已開始做優化資產配置的工作，如賣掉幾套二手房，置換一套新房。而核心區域土地是稀缺的，數量有限。“這也是為什么有些豪宅‘日光’的重要原因。”
公開信息顯示，保利發展（899億元）、綠城中國（831億元）、中國金茂（749億元）新增貨值分列前三。
不過，中指研究院企業研究總監劉水也提醒道，樓市的傳統淡季即將到來，與此同時，盡管房企化債提速，但融資環境仍然受限。換言之，下半年房企銷售仍然面臨壓力。他認為，如果宏觀層面進一步加大力度支持樓市，再出臺相關扶持政策的話，房企銷售降幅或將改善。
