21世紀經(jīng)濟報道記者 楊希 北京報道

服務保交樓、穩(wěn)民生，房地產(chǎn)金融領域風險化解工作正在各地積極展開。21世紀經(jīng)濟報道記者近期獲悉，近期位于上海市虹口區(qū)的某困境地產(chǎn)項目在多方努力下已達到預售條件，正在申請預售許可證。

業(yè)內(nèi)認為，這一風險項目的成功化解于當前有著積極的現(xiàn)實意義。該項目是國內(nèi)首單在預重整階段就提供共益?zhèn)陌咐?，更是AMC聚焦主業(yè)、創(chuàng)新模式，探索房地產(chǎn)風險化解“解題鑰匙”的典型范本。

但復盤來看，各地要將這一成功范本簡單復制并非易事。雖然在這一危機項目中，重整投資人中國東方經(jīng)在預重整階段就啟動了資金注入，有力撬動和盤活了項目板結(jié)資產(chǎn)，但這背后離不開天時、地利與人和三方面有利因素，也體現(xiàn)著AMC在不良資產(chǎn)專業(yè)優(yōu)勢方面的積累與沉淀。

當前，房地產(chǎn)市場下行壓力依然存在，困境項目救助的復雜性、時效性和困難性都在不斷提升。中國東方相關負責人對記者表示，AMC欲發(fā)揮更大的紓困救助作用，還需要相關專項政策特別是資金成本、專項政策的支持。

“比如，延續(xù)專項再貸款資金和階段性豁免政策等。因為部分項目在銷售去化困難的同時，存量債務風險仍在不斷累積，環(huán)環(huán)相扣使得困境項目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時間換空間，分步分批地解決問題?！痹撠撠熑苏f道。

困境：地產(chǎn)停工“僵死”80億債權

2022年3月，上海市虹口區(qū)，某房地產(chǎn)項目宣告全面停工。

據(jù)了解，這一總占地面積超3.7萬平方米的項目位于上海市虹口區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，系三條地鐵線路交匯的TOD地鐵上蓋，兼具舊改屬性。項目公司于2015年取得項目地塊，地塊征收前后歷經(jīng)二十余年，動遷工作于2019年完成，并于2020年取得土地證照。

停工的背后是與眾多房企類似的故事。受房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢影響，該項目公司財務及經(jīng)營均遭遇重大困難，陷入了嚴重的建設資金短缺，至停工之時，該項目的金融負債全面逾期。

這一項目的停工至少產(chǎn)生了兩個層面上的影響。

從社會效益角度來看，項目停工嚴重拖累了上海市地鐵19號線的建設進度，對虹口區(qū)實現(xiàn)住房布局規(guī)劃與軌道交通、就業(yè)、公共服務在空間上的聯(lián)動發(fā)展形成嚴重制約。

從金融風險角度來看，該項目在停工時點的開發(fā)進度距滿足預售條件尚有一定距離，需注入一定增量資金才能將在建工程轉(zhuǎn)化為可售房產(chǎn)，資產(chǎn)板結(jié)較為嚴重。項目公司的地塊也因此遭受多輪司法查封，涉訴眾多，80多億元銀團開發(fā)貸陷入僵局。

更大的困境是，涉事的項目公司債務情況也錯綜復雜，賬戶及股權均被多方凍結(jié)。在這樣的情況下，項目公司已無法通過常規(guī)渠道引入增量資金，陷入環(huán)環(huán)相扣的死結(jié)。

拆解：AMC如何尋找“解題鑰匙”

2023年2月，該項目公司的預重整申請獲上海三中院受理，項目風險化解的“大幕”也正式拉開。

事實上，拆解這類錯綜復雜的房地產(chǎn)風險項目如同解開一把環(huán)環(huán)相扣的“魯班鎖”，能夠平衡多方利益的重整方案才是真正的“解題鑰匙”。2023年4月，中國東方憑借“預重整+重整+信托”的創(chuàng)新模式中標成為該項目的重整投資人；同年8月，該重整計劃獲得上海三中院裁定批準。

“招募投資人的公告是3月初發(fā)布的，我們很快明確了意向，公司內(nèi)部也是上下一心、專業(yè)高效，兩周內(nèi)就完成了全部盡調(diào)及審批工作?！敝袊鴸|方相關項目負責人對記者表示。

該負責人進一步介紹了“預重整+重整+信托”模式的創(chuàng)新之處。

具體而言，在“預重整”部分，中國東方創(chuàng)新采取以共益?zhèn)姆绞浇槿?，提供增量資金支持項目續(xù)建，這一資金注入也為項目搶出了3個月的寶貴工期。

在“重整+信托”部分，中國東方作為共益?zhèn)鲑Y人，提出在重整計劃中引入信托模式，用信托結(jié)構(gòu)設計增加了投資人參與項目投資的信心。項目通過設立信托結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了項目公司和房企集團之間的風險隔離，為重整計劃的表決通過及后續(xù)安全、高效的執(zhí)行保駕護航。對債權人而言，信托將債權人轉(zhuǎn)變?yōu)槭芤嫒?，顯著減輕了金融機構(gòu)的負擔。

據(jù)悉，整個過程中，中國東方已提供了7.5億共益?zhèn)糜陧椖繌凸だm(xù)建，協(xié)助化解80多億金融機構(gòu)逾期債權、30多億普通債權，保障項目紅線內(nèi)上海地鐵19號線順利建設。

目前，該項目已達到預售條件，正在申請預售許可證。

復盤：“先行一步”的寶貴資金

當前，在許多風險項目中，債權人為了保證自身的清償比例，多方訴求難以平衡，風險化解的“第一步”往往難以突破，這也是當前諸多“保交樓”項目的難點所在。

復盤來看，該項目是國內(nèi)首單在預重整階段就提供共益?zhèn)陌咐?。在項目預重整階段的“先行一步”，無疑為困境項目提供了寶貴的增量資金。

中國東方相關項目負責人表示，預重整階段的共益?zhèn)鶠轫椖刻峁┝嗽隽抠Y金，支持了項目續(xù)建，一方面發(fā)揮了金融資產(chǎn)管理公司的專業(yè)優(yōu)勢，有效提升項目資產(chǎn)價值，通過資產(chǎn)變現(xiàn)清償債務，并通過重整程序?qū)椖抗局卫磉M行調(diào)整，多措并舉實現(xiàn)對項目的實質(zhì)性重組；另一方面，該共益?zhèn)桨敢卜e極維持了企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營、確保員工隊伍穩(wěn)定。

“共益?zhèn)慕槿肭疤崾钦{(diào)整有財產(chǎn)擔保債權和項目總包方總包費用的優(yōu)先清償順序，在保障了共益?zhèn)Y金安全性的同時，使得項目資產(chǎn)得到盤活，并實現(xiàn)對大部分債權人清償比例的顯著提升，形成多方共贏的良好局面?！痹撠撠熑吮硎?。

事實上，欲“先行一步”，既需要AMC發(fā)揮不良資產(chǎn)專業(yè)優(yōu)勢來頂住“精準拆彈”的壓力，也離不開天時、地利與人和三方面的有利因素。

天時方面，有國家支持房企紓困化險的政策導向。在這一大背景下，中國東方迅速研判底層資產(chǎn)情況，鑒于項目地理位置優(yōu)越、業(yè)態(tài)以住宅為主的實際情況，判斷具有超級優(yōu)先權的共益?zhèn)谐渥惆踩珘|，還款來源有保障。此外，綜合考慮后判斷，預重整計劃草案經(jīng)預重整債權人大會表決通過進入重整后，重整計劃通不過表決或法院裁定重整計劃失敗的可能性較小，整體風險可控。

地利方面，是及時把握特殊機遇投資機會。中國東方運用與破產(chǎn)管理人建立的長效溝通機制，第一時間掌握預重整關鍵信息，與債權人、債務人、破產(chǎn)管理人開展多次交流，共同打造了多方共贏的交易方案。

人和方面，是中國東方頂住壓力，上下一心，發(fā)揮了不良資產(chǎn)領域?qū)I(yè)高效的業(yè)務能力。該公司總部多個部門舉行專題研討會議，前置項目審查、綠色通道優(yōu)先審批，以極高的效率取得了項目批復，為項目投標爭取了寶貴時間。

思考：AMC如何發(fā)揮更大紓困作用

當前，房地產(chǎn)市場下行壓力依然存在，困境項目救助的復雜性、時效性和困難性都在不斷提升。房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一些普遍性困難，主要是社會預期偏弱、市場尚未回暖、有效需求不足導致較多項目銷售去化困難，疊加外部環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性上升，行業(yè)進入了新一輪的去庫存周期。

近期召開的政治局會議首次提出“統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，是中央結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關系變化作出的新部署。

AMC欲發(fā)揮更大的紓困救助作用，還需要相關專項政策特別是資金成本、專項政策的支持?！氨热纾永m(xù)專項再貸款資金和階段性豁免政策等。因為部分項目在銷售去化困難的同時，存量債務風險仍在不斷累積，環(huán)環(huán)相扣使得困境項目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時間換空間，分步分批地解決問題。”中國東方相關負責人對記者表示。

事實上，AMC機構(gòu)已經(jīng)積累了在不同模式下的操作經(jīng)驗。以中國東方為例，譬如，在市場化并購業(yè)務模式下，聯(lián)合地方政府，引入地方國企，通過“資產(chǎn)購買+代建+實質(zhì)性重組”的方式，對某項目進行資產(chǎn)重組、債務重組、管理重組等實質(zhì)性重組，實現(xiàn)項目復工復產(chǎn)；在破產(chǎn)重整、共益?zhèn)鶚I(yè)務模式下，作為重整投資人參與昆明某項目的破產(chǎn)重整，化解困境企業(yè)高達171.74億元的存量不良債務，引入代建方實現(xiàn)爛尾項目復工，盤活企業(yè)資產(chǎn)，主導企業(yè)恢復正常運營；在紓困代建業(yè)務模式下，采取“市場化法治化+政府行政賦能+央企國企產(chǎn)融協(xié)同”模式，在深圳市政府的支持下，協(xié)助化解某房企財富到期未能兌付等問題所引發(fā)的各種問題。

據(jù)《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告2024》，市場參與者普遍建議，推進房地產(chǎn)企業(yè)風險化解需要涵蓋資產(chǎn)和負債兩端的全面系統(tǒng)化的政策舉措。一是積極探索將部分閑置商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，加快推動房地產(chǎn)企業(yè)去庫存；二是適度加大房地產(chǎn)企業(yè)融資支持，推動更好地修復資產(chǎn)負債表。