21世紀經濟報道 記者郭聰聰 8月26日，住房和城鄉建設部與中國人民銀行聯合印發《房地產從業機構反洗錢工作管理辦法》（以下簡稱《辦法》），明確要求房地產開發企業、經紀機構等不得從事洗錢活動，依法履行反洗錢義務，接受反洗錢監督管理與自律管理。
該《辦法》共25條，將于2025年9月1日起正式施行。其出臺既是對 2025年1月1日新修訂實施的反洗錢法相關要求的積極響應，更標志著房地產領域被正式納入反洗錢重點監管范疇，形成與金融機構、其他特定非金融機構協同的反洗錢監管網絡。
房地產曾是洗錢 “溫床”
提及洗錢，公眾更多聯想到金融機構，但房地產行業由于交易金額大、流程復雜、產業鏈長等特點，令其衍生出一定的金融屬性，這也使其被不法分子瞄準，成為“洗白”黑錢的通道。
一位房產行業管理人員告訴21世紀經濟報道記者，在過去，部分房企會通過現金交易折扣，輔助“螞蟻搬家”的方式洗白黑錢。例如，房企欠款供應商500萬元，房企選擇以現金支付這筆貨款，供應商收款后，再將這筆現金拆分至多個個人賬戶逐步存入銀行，既幫助房企規避了正常交易中的稅費，自身也通過折扣獲利，而原本的 “黑錢” 則通過這一流程轉化為合法資金。
除了 “螞蟻搬家” 式操作，“陰陽合同” 也是房地產行業常見的洗錢手法。他提到，一些商鋪由于流動性較低、價格彈性大，不少交易就通過做低商鋪合同價格的方式實現洗錢。例如，一套標價200萬元的商鋪，實際以100萬元成交，一年后再以95萬元轉手。盡管賬面虧損5%，但相比洗錢行業通常的高額“手續費”，這類操作仍利潤巨大。
面對房地產企業這類洗錢等問題，本次《辦法》明確提出。房地產從業機構及其工作人員不得從事洗錢活動或為洗錢活動提供便利。
值得注意的是，不僅企業會利用房地產行業洗錢，個人借助該行業進行洗錢的行為也曾十分猖獗。部分人會使用來源不正當的資金以現金的方式購置房產，將貨幣形態的 “灰色資金” 轉化為實物形態的房產；還有些人會將巨額資金通過信托或私募的形式投入房地產行業，更有甚者會成立空殼公司，用非法資金購買房產。通過這種方式，房產登記在空殼公司名下，而實際控制人仍能間接掌控房產，從而實現非法資金的洗白。
事實上，監管對房地產洗錢問題早有警覺。2017年，原銀監會北京監管局就已發布通知，要求房地產開發企業與經紀機構履行反洗錢義務。本次《辦法》的出臺，是首次在部門規章層面，構建起房地產反洗錢的制度框架。
三方面重點內容：識別客戶、報告可疑、十年存檔
《辦法》對房地產機構提出三項核心反洗錢義務：客戶身份識別、可疑交易報告及資料保存。
第一，嚴格客戶身份識別。房地產機構不得向身份不明的客戶銷售房屋或提供經紀服務。如客戶拒絕提供身份信息，機構有權拒絕交易，并應提交可疑交易報告。
第二，強化可疑交易報告機制。房地產從業機構一旦發現或有合理理由懷疑交易涉及洗錢，應當及時向中國反洗錢監測分析中心提交可疑交易報告。
第三，資料保存要求。客戶身份資料與交易記錄需完整、準確保存，期限不少于十年。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，《辦法》為房地產行業反洗錢工作提供了明確的指導和規范，標志著我國在防范金融風險、打擊洗錢犯罪方面邁出了堅實一步。
他指出，通過查驗自然人、法人及非法人組織的身份證明材料，并留存復印件，房地產從業機構能夠建立起更為完善的客戶身份檔案，這強化了客戶的身份識別，將從源頭阻斷洗錢路徑。
其次，《辦法》強調機構須建立健全反洗錢內部控制制度，指定反洗錢負責部門和人員，定期開展洗錢風險評估，并采取相應管理措施，這將完善機構的內部控制，以構建長效反洗錢機制。
此外，《辦法》還明確房地產行業自律組織在反洗錢工作中的職責，包括制定自律管理規范、識別評估風險、指導機構合規、協調報送可疑交易報告等。這些措施有助于形成行業自律與政府監管的合力，共同構建房地產行業的反洗錢防線。
最后，《辦法》遵循基于風險的原則，對不同洗錢風險的房地產從業機構確定與風險相匹配的監管措施。這種差異化的監管方式，既能夠確保高風險機構得到更 為嚴格的監管，又能夠避免對低風險機構造成不必要的干擾，從而提高監管效率和效果。
銜接新反洗錢法，應對 FATF國際評估
本次《辦法》的出臺是響應2025年1月1日新修訂實施的反洗錢法的要求。該法首次將房地產開發企業、中介機構與貴金屬及寶石交易商、律師事務所、會計師事務所等一并列為“特定非金融機構”，賦予其明確的反洗錢義務主體身份。
值得注意的是，今年4月，司法部與中國人民銀行就共同起草了《律師行業反洗錢工作管理辦法（征求意見稿）》，擬將從事特定法律服務的律師事務所納入反洗錢監管體系。而在貴金屬與寶石行業，反洗錢新規也已于2025年8月1日施行，明確要求對人民幣10萬元以上現金交易履行反洗錢義務。
同時，《辦法》的出臺也是應對金融行動特別工作組（FATF）第五輪互評估的重要措施。
作為全球反洗錢領域最具權威性的國際組織，FATF的互評估結果直接關系到一國的金融國際形象與跨境合作環境。當前央行會同住建部等主管部門密集出臺相關規章，旨在進一步完善反洗錢監管體系，確保在2025年FATF第五輪互評估中，我國在特定非金融機構監管領域達到國際標準。
